Maîtriser les baux commerciaux avec J'ai Votre Solution - JVS

Objectifs pédagogiques

Utiliser une base de connaissances juridiques sur les points clés du bail commercial
Accompagner les clients, de manière professionnelle, et mieux cerner l’intérêt des parties
Comprendre le montage d’un dossier avec les différents partenaires : expert-comptable, notaire, avocat…
Améliorer sa performance et son suivi commercial
Voir plus Voir moins

Le statut des baux commerciaux
• Conditions d'application du statut
• Enjeux de la conclusion d'un bail commercial
• Soumission volontaire au statut
• Disposition d'ordre public
• Focus : le bail commercial, alternative au bail professionnel
Intégrer les évolutions de la réglementation applicable en matière de baux commerciaux
• Prendre en compte les impacts des lois Pinel, Elan et Pacte
• Définir le champ d’application de la propriété commerciale pour connaître ses droits
Le régime des baux dérogatoires
• Dérogation au statut de droit commun
• Conventions d'occupation précaire
• Baux successifs
Le régime fiscal des baux commerciaux
Les clauses du bail commercial
• Clauses relatives aux conditions d'exploitation du local
• Clauses financières du bail : clause recette, clause d'indexation, clause d'échelle mobile
• Étude de la jurisprudence récente
• Clauses de travaux et d'entretien
• Focus : les travaux de mise en conformité
• Clauses de répartition des charges et décret Pinel : les charges non récupérables.
• Focus : les impacts de la réforme du droit des contrats et la loi de ratification sur le bail commercial
• L'imprévision contractuelle
• Les nouvelles règles applicables à l'inexécution du contrat de bail : réduction unilatérale du prix, exécution au lieu et place du débiteur, résiliation unilatérale etc.
• Le déséquilibre significatif
Les documents devant être annexés au bail
• État des lieux contradictoire
• Contenu du diagnostic technique
• Annexe environnementale
L'exécution du bail et le renouvellement
• La révision du loyer en cours de bail et fixation du loyer du bail renouvelé
• Le dispositif Pinel : indices de références, déplafonnement limité
• L'appréciation par les juges de la notion de modification des facteurs locaux de commercialité
• La sous-location et la cession du bail
• La déspécialisation du bail
• Exercice de rédaction : les clauses sensibles du contrat de location-gérance
• Le droit de préemption du locataire
Mettre un terme au bail
• Résiliation du bail
• Mise en oeuvre d'une clause résolutoire
• Non-renouvellement du bail
• Indemnité d'éviction
• Exercice pratique : chiffrer l'indemnité d'éviction
• Formalisme du congé
• Bail commercial et droit des procédures collectives
• Conditions de restitution des locaux
Le contentieux des baux commerciaux
• Rappel des principales causes de différends
• Règles de compétence et procédure
Prévoir la durée du bail pour anticiper les révisions du loyer
• Les conditions particulières du droit du renouvellement
• Déterminer les éléments constitutifs d'un bail commercial
• La durée du bail : quelle marge de manoeuvre ?
Déterminer le prix du loyer à l’origine/en cours de bail
• Prendre en compte les éléments constitutifs du bail pour fixer le loyer d'origine
• Révision du loyer : négocier la formule la mieux adaptée à votre cas
• Cas pratiques : gérer la fin d’un bail dérogatoire, contester une révision de loyer
Contrôler les charges locatives et les travaux
• Prendre en compte la différence entre ce qui est relatif au gros oeuvre et ce qui relève du menu entretien pour négocier les charges récupérables avec son bailleur
• Anticiper la réalisation de travaux et leurs conséquences juridiques et financières
• Cas pratiques : comment déterminer qui paie les travaux ?
Rédiger les clauses de cession et de sous-location
• Identifier les conditions de cession et de sous-location
• La sous-location : quel est son statut juridique ?
Modifier la destination des locaux
• Mesurer l'importance de la clause d'activité et les risques encourus par l'exercice d'une activité non contractuelle
• Envisager les possibilités de la déspécialisation
Préparer la fin du bail, les différents congés
• En cours de bail, que faire si l'une des parties souhaite y mettre fin ?
• Les différents congés en fin de bail
Locataires : quelles conséquences si vous subissez un refus de renouvellement de bail ?
• Quels sont les droits des locataires ?
• Vérifier le calcul de l'indemnité d'éviction
• Prendre en compte le droit de repentir et le droit d'option
Intégrer les conséquences de la procédure collective du locataire
• La procédure de sauvegarde
• Le redressement judiciaire
• La liquidation judiciaire
Gérer les baux d’une chaîne de magasins
• Résoudre la question des charges : en centre-ville, en centre commercial
• Négocier l’évolution du loyer : anticiper l’évolution de l’indice INSEE, la clause d’échelle mobile
• L’échéance contractuelle du bail : adapter votre stratégie de locataire aux caractéristiques du bail
Voir plus Voir moins