Les financements immobiliers structurés avec SAS PROPULS'IMMO CONSEIL ET FORMATION

Objectifs pédagogiques

Définir les différents montages de financement structurés d’acquisition d’actifs immobiliers
Identifier les méthodes d’analyse de risques sur des financements d’actifs immobiliers
Comprendre l’impact des contraintes règlementaires (Bâle 3 & 4, Solvency 2) et de la politique monétaire (« Quantitative Tightening ») sur les marchés de la Dette immobilière
Pratiquer le montage, la négociation et la sécurisation d'une offre de crédit. Les points de vue du banquier et de l’investisseur/promoteur
Utiliser la terminologie anglo-saxonne de la finance immobilière
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Introduction marché
• Inflation et taux élevés, actions monétaires des banques centrales, crise géopolitique : quel impact sur le financement de l’immobilier ?
Les acteurs et leur logique de recours aux financements structurés immobiliers
• Investisseurs et nouveaux véhicules d’investissement : Fonds d'investissement (français ou luxembourgeois) – Institutionnels – Foncières – SIIC, OPCI, SCPI
• Promoteurs
• >> Etude de cas : montage d’un bilan de promotion et analyse du point de vue du banquier prêteur <<
• Utilisateurs-Locataires : la notion de financement sans recours sur cash flows locatifs
• Banques (et assureurs) comme prêteurs o Logiques et contraintes d’Underwriting, de syndication et de titrisation pour les banques o Rappel sur les notions de Dette sans recours et de subordination : Dette senior/junior/mezzanine o Nouveaux acteurs du financement : les fonds de dette et le Crowdfunding
Techniques de montage de financements structurés immobiliers : schémas, termes et conditions usuelles
• Financement hypothécaire / non hypothécaire
• Financement d’acquisition d’un actif unique
• >> Etude de cas : analyse des flux locatifs nets pour le financement d’un actif de bureau parisien <<
• Sale and lease-back
• Crédit - bail immobilier
• Financement d’acquisition de portefeuille d’immeubles / parts de sociétés (« share deal »)
Analyse de risques. L’audit du sous-jacent et les points de vigilance du banquier. Passage en revue des principaux documents à collecter (Data Room) et de ce qu’ils nous disent
• Les baux et l’état locatif. Etude de cas sur Excel d’un financement de portefeuille de locaux d’activité
• Le rapport de valorisation. Passage en revue des trois méthodes de valorisation
• >> Etude de cas : rapport de valorisation d’un centre commercial ou d’un immeuble de bureaux (ou autre de votre choix basé sur l’un de vos dossiers) <<
• Les éléments financiers sur l’acquéreur (si financement avec recours)
• Les éléments financiers et de marché sur l’exploitant-gestionnaire et sur les utilisateurs
• Les éléments sur la structure juridique, fiscale et Conformité
L’offre de prêt (term sheet) -Comment la négocier ? Comment les banques se sécurisent ?
• Modes d’amortissement
• Elément de pricing
• Fixation des Conditions Precedent (CP’s)
• Les covenants financiers (LTV, DSCR, ICR) et non financiers
• >> Etude de cas : La gestion d’une rupture de covenant LTV <<
• Les différents types de suretés : hypothécaire, nantissement des flux, Loi Dailly…
• La gestion de la cascade des flux financiers (« waterfall »). Clauses de cash sweep
• Comptes de réserve/ gages espèces
• Les cas de défaut
• >> Etude de cas : montage d’une term sheet pour le financement d’un portefeuille d’actifs détenu par un fonds d’investissement pan – européen <<
Conclusion
• Perspectives du marché de la dette immobilière sur les principaux marchés d’investissement
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