Location de logements : obligations professionnelles associées aux mandats et à la gestion avec ALTEA COMPÉTENCES

Objectifs pédagogiques

Connaître les obligations et responsabilités incombant au mandataire dans le cadre d‘un mandat de location et d‘un mandat de gestion locative d‘un bien affecté à l‘habitation
Connaître les modalités de rédaction d‘une annonce de location
Savoir constituer et analyser un dossier locatif
Connaître les obligations en matière de diagnostics immobiliers
Maîtriser l‘organisation et la rédaction des différents types d‘états des lieux
Savoir gérer le dépôt de garantie
Connaître les obligations d‘assurances incombant au bailleur et au locataire
Connaître les modalités encadrant les honoraires des professionnels de l‘immobilier en matière de location
Connaître les éléments constitutifs des contrats de bail
Connaître les réglementations et modalités encadrant la fixation et l‘augmentation d‘un loyer
Savoir suivre et organiser le paiement des charges locatives
Connaître les procédures et modalités associées à la résiliation du bail, à sa reconduction et à son renouvellement
Connaître les obligations déclaratives et fiscales du bailleur et du locataire
Connaître les obligations du bailleur et du locataire en matière de réparation locative
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Mandat locatif : les fondamentaux
• Les missions de l‘agent immobilier
• Le formalisme du mandat locatif et les infos pré-contractuelles : Sur le mandant / Sur le mandataire / Sur le bien / Sur le loyer, les apports de la loi Elan (2018) / Sur le dépôt de garantie -> nouveauté loi Elan, garantie VISALE / Sur les honoraires
• La durée du mandat locatif
Rédiger les annonces relatives au bien mis en location
• Les 12 informations essentielles
• Les informations interdites liées à la discrimination
• Rappel : la notion de logement décent (Depuis 2002 / Depuis 2018 / Apport de la loi Elan (novembre 2018) / Les sanctions de la CAF / Les recours des locataires)
Trouver et sélectionner les locataires
• Les documents à demander au locataire
• Les documents à demander à la caution
• Les documents interdits
Réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires
• Le détail des différents éléments du Dossier de Diagnostic Technique (DDT)
• La durée de validité des différents éléments du DDT
• La particularité du meublé de tourisme -> Apport de la loi Elan (novembre 2018)
Réaliser les états des lieux
• L‘état des lieux d‘entrée pour le locataire (La date d‘établissement : principe et exceptions / La modification ou complétude)
• L‘état des lieux d‘entrée pour le bailleur (Présomption de parfait état)
• L‘état des lieux de sortie pour le locataire (Principe et réalisation / Le sort du dépôt de garantie)
• L‘état des lieux de sortie pour le bailleur (Le principe de la retenue sur dépôt de garantie / L‘exception et la notion de vétusté)
• Le formalisme de l‘état des lieux (Décret 1er juin 2006 / Le caractère contradictoire opposable)
Le dépôt de garantie
• Détail du montant pour la location vide
• Détail du montant pour la location meublée (Avant la Loi Alur / Depuis la Loi Alur)
• Détail du montant pour le meublé de tourisme
• Les délais de restitution (Cas d‘un état des lieux conforme / Cas d‘un état des lieux non conforme / La particularité de la colocation: principe et exception)
• La retenue sur dépôt de garantie (Cas d‘un logement individuel / Cas d‘un logement en copropriété : les 2 temps de restitution)
• La non restitution dans les délais impartis (La lettre RAR / La procédure de conciliation / Le Tribunal d‘Instance / Les intérêts de retard)
Veiller au respect de l‘obligation d‘assurance
• Pour le locataire en location vide ou meublée (Attestation obligatoire / Cas de la résiliation : présence ou non de clause résolutoire / La souscription pour autrui)
• Pour le propriétaire (L‘assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) / L‘assurance Garantie Loyers Impayés (GLI) / Le cas particulier du meublé de tourisme)
Fixer les honoraires du mandataire
• Le détail des frais pouvant être partagés (Etat des lieux à l‘entrée / Visite, constitution du dossier et rédaction du bail / Le renouvellement du bail sous conditions)
• L‘affichage des tarifs en TTC et selon la répartition (A l‘agence / Sur internet)
La rédaction du bail de location
• Le contenu obligatoire du contrat de bail (Sur les parties / Sur le logement (avec l‘action en diminution du loyer) / Sur le loyer et le dépôt de garantie / Sur la durée, et le renouvellement / Sur les frais d‘agence (Article 5 loi 1989))
• Les documents à annexer au bail (Cas du bail vide : les 8 documents / Cas du bail meublé : les 9 documents)
Mandat de gestion locative : les fondamentaux
• Les missions du mandataire (missions principales / missions élargies)
• Les honoraires de la gestion locative
• La durée du mandat de gestion locative
• La résiliation du mandat de gestion locative
Définir le loyer
• Comment fixer un loyer à la première location (Le principe / Les exceptions des plafonds)
• Quand et comment augmenter un loyer : Chaque année avec l‘Indice de Référence des Loyers (IRL) (Par la clause de révision, A la date du contrat ou date anniversaire, Choix de la valeur IRF, Durée encadrée pour faire la demande) / A la relocation ( Principe de non augmentation pour la zone tendue : Décret du 26 Juillet 2019, Les 4 exceptions à l‘encadrement (1er location, 18 mois, l‘amélioration et la sous-évaluation)) / Au renouvellement (Appréciation de la sous-évaluation, Appréciation de la sous-évaluation avec travaux (exemple de calcul))
Organiser le paiement des charges
• La régularisation des charges en location vide, le principe des charges au réel
• La régularisation des charges en location meublée, le choix entre réel et forfait
• La procédure de régularisation des charges (Etablir le décompte / Envoi au locataire / Garder les justificatifs / Cas de l‘oubli de régularisation des charges / Cas particulier en cas de départ du locataire)
Gérer le sort du contrat de bail
• La résiliation à tout moment par le locataire en location vide (En zone tendue / En zone non tendue)
• La résiliation à tout moment par le locataire en location meublée : durée et formalisme
• La résiliation à la fin du bail par le bailleur en vide et en meublé : Le préavis pour le vide / Le préavis pour le meublé / Le congé pour vendre / Le congé pour reprise / Le congé pour motifs sérieux et légitimes
• La reconduction tacite du bail (Le bail mobilité (Loi Elan) / Le cas du bail étudiant / Le cas de la colocation)
Veiller à l‘acquittement des taxes
• Les taxes payées par le bailleur (La taxe foncière pour location vide ou meublée / La Contribution Economique Territoriale (CET))
• Les taxes dues par le bailleur et récupérables sur le locataire (La taxe d‘enlèvement des ordures ménagères / La taxe de balayage / La taxe de séjour)
• Les taxes dues par le locataire (La taxe d‘habitation / La contribution à l‘audiovisuel public)
Veiller à la répartition des réparations locatives
• Les principes prévus par Décret 26 Août 1987
• Les exceptions : vétusté et détérioration, force majeure
• Tableau récapitulatif de la répartition des réparations des travaux locatifs
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